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成功咨询199 人  2019年07月29日  服务类型 : 武汉贷款  

为规避信贷政策而借名买房

规避信贷政策是否违反《合同法》52条的“损害社会公共利益”,其中关键在于对社会公共利益的认定。

4、借名购买单位自建房、集资房、团购房

此类合同是实际出资人为享受他人因该买房资格带来的各种优惠和经济利益,借用他人名义购买房屋的行为。单位的自建房、集资房、团购房等与与纯粹商品房相比,存在价格、物业管理多方面优势,此类借名买房背后实际处分的是基于其能够买到单位团购房的特殊身份所享有的权利,实质上就是单位基于职工的工龄、职称以及各方面条件给予职工的一种单位福利,这种处分自己权利的行为属于私权利的范畴,主观上并没有损害第三人利益的故意,亦不违反法律和行政法规的强制性规定,应当认定此类合同有效。

5、房改房

对于房改房,是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工,职工以标准价或成本价购买,从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。一般认为是国家或单位对职工的一种福利、补偿,而非政策性保障住房,在双方自愿,且没有违反《合同法》第52条及建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(1999年第69号令)第5条的情况下,借名买房合同应为有效。

二、 借名买房中实际出资人取得房屋所有权的法律依据

《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”可以看出我国关于物权变动采取的是债权形式主义原则,即意思主义与登记(或交付)相结合,并摒弃了德国物权法中物权行为的无因性。意味着如果支撑物权变动的原因行为或者基础关系不成立或被撤销,则物权变动也相应的无效或被撤销。

依照我国《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”、第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”、第19条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”

因此,不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明,对物权的归属具有推定效力。其产生的公示公信效力主要是保护不动产登记人及真实所有人以外的善意第三人的利益,但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况,在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下,当事人有相反证据证明其为真正的权利人时,可以请求确认权利。即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下,应推定不动产权属证书记载的事项真实。对外而言善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护,而在名义购房人与实际购房人之间,应探求双方真实意思表示来确认真正权利人。


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